La Compra de Una Casa

Algunas personas que compran una casa piden préstamo  del banco u otra entidad crediticia. El vendedor cobra en su totalidad por la propiedad, y la entidad crediticia toma un  interés de seguridad llamado una hipoteca. Puede ser difícil obtener un préstamo de un banco, especialmente para los que son de bajos ingresos. Puede que no haya manera de ahorrar lo suficiente para la cuota inicial. Para aquellos que pueden llegar a llegar  un pago inicial, conseguir aprobación para un préstamo puede ser un gran problema. Un banco puede no estar dispuesto a hacer préstamos hipotecarios para viviendas de bajo costo.

Mucha gente que no obtienen un préstamo para la casa compran una casa en contrato. Esto implica el propietario y al comprador entrando en un acuerdo legal. La mayoría de los compradores se mudan a la casa y les pagan al dueño cada mes, con cada pago contando hacia la compra de la casa. La compra de una casa en contrato puede ser la única manera en la que muchos residentes de Iowa terminan como propietarios de una casa. La siguiente información se centra en unos aspectos de la compra de una casa en contrato.

La venta de una casa en contrato puede ser sólo una manera de evitar las obligaciones legales de ser un propietario. Por ley, el arrendador tiene que proveer los servicios esenciales tales como la calefacción, la electricidad, el agua caliente, etc. El arrendador debe también mantener la casa segura y habitable para el arrendatario. El vendedor que vende por contrato no tiene que hacer ninguna de estas cosas porque no se considera un arrendador. El comprador en contrato debe darse cuenta de que él o ella no recibe la protección que la ley les otorga a los inquilinos, ni tienen los mismos derechos que las personas que compran bienes a través de una institución de crédito. A continuación, hay  otras áreas importantes para considerar:

El contrato

Es importante entender los términos de cualquier contrato antes de firmarlo. Esto es especialmente cierto cuando se trata de la compra mayor de la mayoría de la gente. El contrato establece detalles como el precio de la compra, la tasa de interés, quién pagará los impuestos y cuánto durará el contrato. Algunos contratos de casa incluyen un pago de "globo". Esto significa que después de que el comprador ha estado haciendo los pagos por un cierto número de meses o años, todo el resto del precio de compra se debido a la vez. Este pago grande es el "globo". Un globo de cinco años es común, pero podría ser cualquier período acordado por el comprador y el vendedor. Los compradores deben tener cuidado de un contrato con un globo que no pueden manejar.

Reparación y mantenimiento esperado

Aunque el comprador de contrato no tiene un título legal hasta el último pago, el comprador es el dueño de la casa. Si la caldera se apaga en el invierno, o el techo gotea, el comprador debe pagar para tener solucionado el problema. Si el comprador luego rompe el contrato por falta de pagos, él o ella podría terminar pagando un caldera nueva o azotea que se quedará con la casa. Esto hace que sea especialmente importante buscar una casa en buenas condiciones que no implicará más gastos de reparación que los el comprador pueda manejar.

Lo que puede suceder en el caso de pagos faltados

Muchas ventas por contrato de viviendas tienen una "cláusula de caducidad". Esto significa que el vendedor no tiene que ir a corte para ejecutar el contrato y recuperar la casa si se pierden los pagos. El vendedor solo tiene que enviarle el comprador un aviso de hay un incumplimiento. El aviso le da al vendedor treinta días para ocuparse del incumplimiento pagando lo que se debía al vendedor. Si el comprador no cuida del incumplimiento, que pierde la casa y todos de sus pagos al vendedor. Luego, el comprador también debe dejar de la casa o el vendedor puede desalojar al comprador en tan sólo dos semanas. Este proceso de confiscación es mucho más rápido que el proceso de ejecución hipotecaria cuando un comprador de hipoteca no paga. Si no hay cláusula de confiscación en el contrato, el vendedor debe ejecutar igual que cuando hay una hipoteca.

Los contratos de la venta del terreno estaban previstos anotar en la oficina del secretario de admisiones. Esto es así  cualquier que quiera saber a quién tiene la propiedad puede encontrar. Pero a veces, el vendedor no registra el contrato. Entonces, alguien más puede comprar la propiedad. Como resultado, puede haber problemas sobre  quién tiene la propiedad.

Si parece que la compra de una casa en un contrato puede ser arriesgado, también es cierto que el comprador del contrato tiene algunas protecciones bajo la ley. Todos los contratos de bienes inmuebles que se hacen después del 1 de julio de 1998, deben ser registrado en la oficina del registrador del condado dentro de 180 días después de firmar.. Si el contrato no se registra dentro de 180 días, el vendedor del contrato no puede perder el contrato, pero debe entablar una acción de ejecución hipotecaria como si la casa tuviera una hipoteca. Y, el vendedor del contrato es sujeto a la multa de cien dólares para cada día más allá el requisito de ciento ochenta. El abogado del condado se supone que procesar el caso y cualquier dinero recibido es ingresar al fondo general del condado. También, si el vendedor del contrato es una persona quien ha vendido cuatro o más propiedades en un contrato dentro de los últimos 365 días, el contrato debe ser registrado dentro de cuarenta y cinco días.  

Cuidado con los gravámenes en la propiedad

Cuando mirando en una casa para comprarle en el contrato, es una muy buena idea tener que hacer una opinión de título. Esto comprobará para gravámenes pendientes contra de  la propiedad. Un “title opinion” (“una revisión del título”)  es un documento preparado por un abogado, que ha comprobado el “abstracto” (un registro legal de la propiedad) si algo de gravámenes ha sido registrado contra la propiedad.  La opinión también se ocupa de otros problemas como las cuotas de impuestos impagadas. Si la gente es demandada y un juicio se inscribe contra ellos, el juicio es un “gravamen” contra cualquier inmueble que tienen o compran después el juicio.

Los vendedores deben revelar cierta información

Si un vendedor del contrato ha registrado cuatro o más contratos de inmuebles residenciales en los 365 días antes de firmar este contrato, él tendrá que producir cierta información.

• El valor estimado actual del inmueble si el inmueble sujeto al contrato ha sido evaluado por separado para calcularlos sobre la propiedad.
• Cualquier impuesto de las propiedades debido y pagadero sobre el inmueble, así como cualquier evaluación especial sobre el inmueble y el plazo de la evaluación.
• Si cualquier impuesto de la propiedad o las evaluaciones especiales son morosos y si cualquier impuesto venta certificados se han emitido para morosos predial o las evaluaciones especiales sobre el inmueble.
• Cualquier hipoteca u otros embargos preventivos cargados o obtenidos por los bienes inmuebles, incluso el nombre y la dirección del propietario actual con respecto a cada hipoteca o embargo preventivo, además del total del remanente de la deuda y la fecha de vencimiento bajo cualquier hipoteca o embargo preventivo.
• Un horario completo de la amortización de todos los pagos que harán de acuerdo con el contrato, incluso los detalles sobre cuánto de cada pago se aplica al mandante y cuánto se aplica al interés.

Si el contrato requiere una cuota final , una descripción completa de la cuota final, incluso la fecha que el pago se vence el importe de la cuota final, y otras condiciones relacionados a la cuota final. Aquí, una “cuota final” es cualquier pago programado que es más que el doble de grande como el promedio de los pagos programados anteriores.

• La tasa de interés anual que cobrará en el contrato.
• Una declaración que el comprador tiene el derecho a encontrar asesoría legal con respecto al contrato y cualquier asunto que pertenece al contrato.
• Una declaración que el comprador tiene el derecho de conseguir una copia auténtica y completa del contrato después de que ha sido ejecutado por todas partes del contrato.
• La dirección postal de cada parte del contrato.
• Si el contrato es sujeto a pérdida, una declaración que si el comprador no cumple con las condiciones del contrato, el comprador puede que pierda todos derechos en los bienes inmuebles y todo el dinero pagado bajo el contrato.

Además, tiene que estar una fecha en la declaración de divulgación del contrato. Cada parte del contrato tiene que firmarlo. El vendedor del contrato tiene que darle al comprador una copia completa del contrato a la hora que la declaración de divulgación sea repartido al comprador del contrato. Dentro de 5 días de la fecha en la que el contrato haya sido firmado por las partes, el vendedor tiene que mandar una copia correcta y acertada del contrato a la última dirección conocida de cada comprador a menos que el comprador admita por escrito que él o ella ya recibió la copia.

¿Qué puede pasar si un vendedor cubierto por la ley discutida de arriba no cumple con las normas de divulgación?

Si el vendedor no cumple con todas las normas, y el comprador puede mostrar que estuviera arruinado por la falta del vendedor, el comprador tiene un año de la fecha en la que las partes firmaron el contrato a entablar juicio en el tribunal del distrito donde los bienes inmuebles están situados. Si el comprador gana, el tribunal puede darle el siguiente desagravio:

• El tribunal puede cancelar un contrato que permanece en existencia a la hora en la que se inicia la acción, y exigirle al vendedor a devolver el dinero que el comprador ya ha pagado.
• Si el contrato ha sido cancelado por cualquier medio antes de empezar la acción, (por ejemplo, si el vendedor ha perdido el contrato por falta de pago) el comprador del contrato le puede resarcir una condena al pago de una deuda contra del vendedor original del contrato por daños y perjuicios.
• En una acción en la que el comprador de un contrato consigue un desagravio en esta sección, el tribunal adjudicará también a semejante comprador del contrato los honorarios justos al abogado incurridos en entablar juicio.

Hay algunos límites en recibir este desagravio. Ayudar a la gente de Iowa de bajo ingreso con las necesidades básicas como refugio es una prioridad para Iowa Legal Aid. Contacta a Iowa Legal Aid si tienes problemas legales con asuntos de vivienda.

• Iowa Legal Aid proporciona ayuda a los residentes de Iowa de bajos ingresos.
  • Para solicitar la ayuda de Iowa Legal Aid:
  • llame 800-532-1275, residentes de Iowa mayores de 60 años, llame al 800-992-8161 
  • O solicitar en línea en iowalegalaid.org

Si Iowa Legal Aid no le puede ayudar, se puede buscar un abogado en "Find a Lawyer" en la página web del Colegio de Abogados del Estado de Iowa - iowabar.org. Un abogado privado puede hablar con usted por un costo de $ 25 para 30 minutos de asesoría jurídica.

A medida que lea esta información, recuerda que este artículo no es un sustituto de asesoramiento legal.