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Desalojos 101

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Muchas personas no saben qué hacer cuando sus propietarios amenazan con desalojarlos. La ley no sólo protege los derechos de los inquilinos, sino el de los propietarios también. Como otros temas legales, los problemas entre el propietario y el inquilino pueden ser complicados. Sin embargo, la mayoría de las reglas fundamentales y las medidas que uno tiene que entender son sencillas. Este artículo explica la ley de desalojo de Iowa.

La ley no permite los desalojos de "por que el propietario lo desea"
El propietario debe obtener un mandato de la corte que dice que los inquilinos tienen que mudarse. Un propietario no puede cerrarle la puerta a los inquilinos. Un propietario no puede cancelar los servicios públicos (utilidades). Un propietario no puede echar a los inquilinos ni sus pertenencias personales sin obtener el mandato de la corte primero. Todo esto es ilegal.

El proceso judicial para desalojar a un inquilino se llama "allanamiento de morada y retención" (forcible entry and detainer). El propietario tiene que seguir medidas específicas. Un propietario debe demostrar el derecho de recuperar la propiedad alquilada por los inquilinos. Si el propietario no da el aviso correcto, la corte debe anular el caso. Esto significa que los inquilinos pueden quedarse en la propiedad alquilada.

Motivos para desalojar
Casi todos los desalojos son basados en uno de tres motivos (alegaciones).

  • El inquilino rompió (o violó) el contrato de alquiler
  • El inquilino creó (o permitió que otra persona creara) un peligro presente y real (clear and present danger)
  • El inquilino no se ha mudado o está quedándose después de que terminara el contrato

Avisos necesarios antes de que el propietario pueda presentar un caso desalojo con la corte
Casi siempre los propietarios tienen que notificar al inquilino por escrito antes que presentar el caso de desalojo. Si el propietario presenta el desalojo sin avisar al inquilino, el tribunal puede anular el caso durante la audiencia. Si esto sucede, el propietario puede dar otro aviso y tratarlo de nuevo.

El aviso obligatorio en cada caso depende de las razones para el desalojo. Las razones diferentes necesitan avisos diferentes. Hay seis tipos de avisos comunes:

  • Un aviso de tres días por falta de pago de renta (notice of nonpayment of rent)
  • Un aviso de tres días por peligro presente y real (clear and present danger)
  • Un aviso de siete días por incumplimiento para mejorar, o arreglar, la violación del contrato de alquiler (notice to cure)
  • Un aviso de siete días por terminación del contrato de alquiler sin el derecho para mejorar, o arreglar, el problema (notice of lease termination with no right to cure)
  • Un aviso de treinta días por terminación (antes de la próxima paga de renta)
  • Un aviso de tres días de retirada (notice to quit)

Renta no pagada
Si el inquilino no paga la renta, el propietario puede notificar al inquilino por escrito. El aviso tiene que explicar que el contrato de alquiler terminará si la renta no es pagada en tres días. Esto da el derecho de mejorar o arreglar la violación del contrato. Si el inquilino paga en tres días, el propietario no puede desalojar al inquilino. El propietario debe darle al inquilino un aviso de tres días por falta de pago de renta cada vez que la renta no es pagada. Si el propietario no le da el aviso correcto, el tribunal puede anular el caso del propietario.

Peligro presente y real
El peligro presente y real puede ser cualquier acción que pone a otros inquilinos, el propietario, o los empleados, en peligro. El peligro debe estar en la propiedad del propietario o dentro de 1,000 pies. La ley explica que el peligro presente y real incluye:

  • Atacar físicamente o amenazar a alguien
  • Usar o poseer armas de fuego u otras armas ilegalmente
  • Poseer drogas ilegales

Si el propietario piensa que el inquilino ha hecho algo semejante, el propietario puede terminar el contrato de alquiler con un aviso de tres días. Después, el propietario puede presentar un caso de desalojo. Si el problema no fue causado por el inquilino, es posible que el inquilino pueda tomar medidas para mantener a la persona que es un peligro lejos de la propiedad. Hay reglas específicas que uno necesita seguir para usar esta opción de mejorar o arreglar el problema.

Otras violaciones del contrato de alquiler
Un propietario puede afirmar que el inquilino violó el contrato en otra manera. En muchos casos, el propietario debe darle a el inquilino un aviso de siete días con el derecho de mejorar o arreglar la violación. Por ejemplo, el propietario puede pensar que el inquilino tienen una mascota, y el contrato lo prohíbe. El propietario debe darle un aviso escrito. Este aviso debe explicar que el contrato terminará si el inquilino no se deshace de la mascota dentro de siete días. Si el problema se resuelve en siete días, el contrato no terminará. Si no se resuelve, el propietario puede presentar el caso de desalojo (pero sólo después de dar el aviso de desalojo de tres días que es aclarado más abajo).

Algunas violaciones contra del contrato de alquiler continúan por 6 meses
¿Qué sucede si el inquilino mejora la violación contra del contrato de alquiler, pero la misma violación ocurre otra vez? Por ejemplo, el inquilino tiene un perro y el contrato no permite mascotas. El propietario le da al inquilino el aviso de siete días por incumplimiento para mejorar, o arreglar, la violación. El inquilino se deshace del perro dentro de los siete días. El contrato no termina. Si el inquilino obtiene un perro nuevo durante los próximos seis meses, el propietario puede darle un aviso de siete días por terminación del contrato. El inquilino no tiene otra oportunidad para arreglar o mejorar el problema. Pero, si la misma violación ocurre otra vez después de seis meses, el propietario debe darle el aviso por incumplimiento como si fuera la primera vez.

El aviso de treinta días por terminación
Muchos inquilinos alquilan un departamento durante un tiempo específico - como un año. Otros periodos de alquiler son llamados "mes a mes." Este tipo de alquiler no tiene una fecha fija para terminar el contrato. El inquilino no necesita dar la razón para terminar el inquilinato de mes a mes. El propietario o el inquilino puede decidir acabarlo. (Sin embargo, el propietario no puede acabarlo por una razón ilegal. Por ejemplo, no puede terminarlo a causa de la raza del inquilino o la de los invitados del inquilino.) El propietario o el inquilino debe notificar por escrito que intenta terminar el contrato. Es necesario que la notificación sea dada por lo menos 30 días antes de que el inquilino pague la próxima renta. Si la renta es debida el primer día del mes, el periodo de alquiler tiene que acabar solamente el primer día del mes. Entonces, el propietario no puede notificarle al inquilino el 10 de septiembre para terminar el contrato el 10 de octubre, si la renta se debe el primero de octubre. El periodo no podría acabar hasta que la próxima vez que pague la renta - en este ejemplo, el primero de noviembre.

Aviso de retirada
Si el propietario quiere que el inquilino se marche, el propietario tiene que terminar el periodo de alquiler. Posiblemente el propietario usará uno de los mencionados avisos de este artículo. Para algunos casos, el propietario tiene que dar otro aviso después de terminar el periodo de alquiler. Este aviso se llama "aviso de retirada," lo cuál no termina el periodo, sino le notifica al inquilino que se marche (se retire). Este aviso debe ser dado en las siguientes situaciones:

  • Después de dar el aviso de siete días por incumplimiento, si el inquilino no arregla o mejora el problema (o si el problema ocurre de nuevo dentro de 6 meses)
  • Después de dar el aviso de treinta días por terminación

El propietario no puede presentar una demanda de desalojo hasta que pasen los tres días del aviso. Si el propietario la presenta antes de esperar tres días, la corte puede anular la demanda durante la audiencia.

Cómo prosiguen los casos de desalojo
Los inquilinos tienen que obtener la notificación de la audiencia de desalojo por lo menos tres días antes de que suceda. Si no le sirven la notificación al inquilino al menos tres días antes de la audiencia, la corte debe aplazarla. Es posible que le puedan servir al inquilino la notificación poniéndola en la puerta y enviándola por correo, o correo certificado. Puede que suceden problemas con estos tipos de servicio. El inquilino necesitaría un abogado para demostrar que el aviso no servido correctamente.

Es importante que usted vaya a la audiencia del tribunal. Si no va, puede ser desalojado, aun si tiene buena defensa.

La audiencia le da al propietario y al inquilino una oportunidad de contar su parte de la historia. El propietario no ganará solamente porque el inquilino recibe el aviso correcto. Si el propietario afirma que el inquilino no paga la renta, el inquilino puede tratar de probar que la renta no era debida. Un propietario que afirma que el inquilino tuvo fiestas ruidosas debe probar que el inquilino molestó a otras personas. El propietario debe mostrar que el inquilino continuó haciéndolo después de recibir el aviso de siete días. Los dos lados pueden ofrecer evidencia y tener testigos. Los casos de desalojo típicamente se ven en la corte de reclamaciones menores. La mayoría de los casos son llevados y defendidos por las personas sin abogados.

Hay otras maneras de defenderse contra el desalojo. La manera correcta depende de los hechos de su caso. Es mejor tener un abogado para ayudarle a defenderse.

Si el propietario gana el caso de desalojo, puede demandar que el inquilino se vaya inmediatamente. En la mayoría de casos, el inquilino tiene algunos días para marcharse de la propiedad. Todo depende de lo que dice la orden del juez. Además depende del horario del sheriff, quien va a supervisar la mudanza del inquilino y sus pertenencias. Si el inquilino no se va, sus pertenencias se pondrán cerca de la calle. Los sheriffs le da al inquilino una llamada de cortesía, que es una advertencia que van a retirar todo. Los sheriffs no están requeridos de cumplir este aviso.

Si el inquilino gana el caso de desalojo, se anula la petición de desalojo. El inquilino no tiene que irse. Algunos propietarios presentarán un nuevo caso de desalojo después de avisarle correctamente. El proceso empezará de nuevo. A veces se permite que el propietario desaloje al inquilino la próxima vez. Las afirmaciones del propietario pueden ser anuladas una segunda vez. Todo depende de los hechos de cada caso.

El ayudar a los residentes de Iowa de bajo ingreso que tienen problemas con la vivienda es una prioridad de los Asistencia Legal de Iowa (Iowa Legal Aid). Para averiguar cuál oficina sirve a su condado, llame al 1-800-532-1275, o al 1-800-272-0008 para la línea en español. Además, usted puede encontrar más información en el sitio del red de Iowa Legal Aid. Visite a www.iowalegalaid.org


Última revisión y actualización: Oct 03, 2006
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