Desalojos 101

Muchas personas no saben qué hacer cuando su arrendador amenaza con desalojarlos. La ley no solo protege los derechos de los inquilinos, sino también los de los arrendadores. Al igual que otros temas legales, los asuntos relacionados con la ley de arrendamiento pueden ser complicados. Sin embargo, la mayoría de las normas básicas y los pasos que deben seguir las partes son relativamente sencillos. Este artículo trata de la ley de desalojo en Iowa.

La ley no permite el desalojo “por cuenta propia”
El arrendador debe obtener una orden judicial que obligue a los inquilinos a abandonar la vivienda. El arrendador no puede simplemente dejarlos fuera de la vivienda, y tampoco puede desconectar los servicios públicos de su propiedad. El arrendador no puede echar a los inquilinos ni sacar sus pertenencias de la vivienda sin antes obtener una orden judicial. Esto es ilegal.

El procedimiento judicial para desalojar a un inquilino se llama “acción de entrada forzosa y toma de posesión”. Se suele conocer como desalojo. El arrendador debe seguir unos pasos muy concretos. Debe demostrar que tiene el derecho a recuperar la propiedad alquilada a los inquilinos. El arrendador y el inquilino pueden contar al juez su versión de los hechos. Si el arrendador no da la notificación adecuada, el tribunal puede desestimar el caso. Esto significa que los inquilinos podrían permanecer en la vivienda. Si el juez decide que el inquilino sea desalojado, el auxiliar del alguacil se presentará en la vivienda y sacará al inquilino o supervisará a alguien a quien se le paga para que lo saque. Algunos alguaciles o sheriffs publican un aviso de cortesía para informar a los inquilinos cuándo tienen previsto presentarse en la vivienda, aunque no es obligatorio que lo publiquen.

Motivos de desalojo
Casi todos los desalojos se basan en uno de los siguientes tres “motivos” (alegaciones):
•    El inquilino incumplió (o “violó”) el contrato de arrendamiento.
•    El inquilino creó (o permitió que un invitado creara) un “peligro claro e inminente”.
•    El inquilino no se ha mudado (o está posponiendo su mudanza) después de que finalizara el contrato de arrendamiento.

Avisos necesarios antes de que el arrendador pueda presentar un caso de desalojo en los tribunales
Los arrendadores casi siempre tienen que notificar al inquilino por escrito antes de presentar un caso de desalojo en los tribunales. Si el arrendador presenta el caso de desalojo sin notificar debidamente al inquilino, es probable que el tribunal desestime el caso en la audiencia. Si esto sucediera, el arrendador podría dar otro aviso al inquilino, y volver a intentarlo.

El aviso requerido en cada caso depende de los motivos del desalojo. Se necesita un aviso diferente según cada motivo. Hay seis tipos frecuentes de avisos:
•    Aviso de 3 días por falta de pago del alquiler
•    Aviso de 3 días por “peligro claro e inminente”
•    Aviso de 7 días para subsanar las violaciones del contrato de arrendamiento
•    Aviso de 7 días por rescisión del contrato de arrendamiento sin derecho a subsanar el incumplimiento
•    Aviso de 30 días por finalización del contrato
•    Aviso de 3 días por desalojo
 

Aviso de 3 días por falta de pago del alquiler
Si un inquilino no paga el alquiler, el arrendador puede dar al inquilino un aviso por escrito. El aviso tiene que indicar que se pondrá fin al contrato de arrendamiento si el alquiler no se paga en 3 días. Esto otorga el “derecho a subsanar” o corregir la violación del contrato. Si el inquilino paga el alquiler en el plazo de 3 días, el arrendador no puede desalojar al inquilino. El arrendador debe dar un nuevo aviso de 3 días por falta de pago cada vez que el inquilino no pague el alquiler. Si el arrendador no notifica debidamente al inquilino, el tribunal puede desestimar el caso del arrendador.

Aviso de 3 días por “peligro claro e inminente”
Un “peligro claro e inminente” puede ser todo aquello que pone en peligro a otros inquilinos, al arrendador o a sus empleados. El peligro debe encontrarse dentro o a menos de 1,000 pies de la propiedad del arrendador. En virtud de lo previsto en la ley, un “peligro claro e inminente” puede ser:
•    Agredir o amenazar físicamente a otra persona.
•    Usar o poseer ilegalmente un arma de fuego.
•    Estar en posesión de drogas ilegales.
Si el arrendador cree que el inquilino ha hecho esto o algo parecido, puede poner fin al contrato de arrendamiento, previo aviso de 3 días. Después, el arrendador puede presentar un caso de desalojo en los tribunales.
Si el problema no fue causado por el inquilino, es posible que se permita al inquilino tomar medidas para mantener a la persona que causó el problema alejada de la vivienda de alquiler. Hay normas específicas que deben seguirse para utilizar esta opción de “subsanación” del incumplimiento. El inquilino podría:
•    Obtener una orden de protección contra el maltrato doméstico;
•    Denunciar a la persona ante las autoridades para que pueda ser enjuiciada; o
•    Escribir una carta a la persona para decirle que se mantenga alejada o, en caso contrario, la denunciará por entrada no autorizada en la propiedad. Después, el inquilino deberá entregar a las autoridades una copia de la carta de prohibición de entrada en la propiedad.
El inquilino tiene que actuar con rapidez. Debe dar al arrendador pruebas de que ha tomado alguna de estas tres medidas antes de que el arrendador inicie la demanda de desalojo.
El arrendador no puede desalojar al inquilino ni amenazarlo con perjudicarlo si el inquilino llama a los servicios de emergencia por causa de una situación de emergencia.

Aviso de 7 días para subsanar otras violaciones del contrato de arrendamiento
El arrendador puede alegar que el inquilino violó el contrato de arrendamiento de alguna otra manera. En la mayoría de los casos, el arrendador debe dar al inquilino un aviso de 7 días con el derecho de corregir o "subsanar" la violación del contrato. Por ejemplo, el arrendador puede pensar que el inquilino tiene un perro, y el contrato prohíbe tener mascotas. El arrendador debe notificar al inquilino por escrito. El aviso debe indicar que se pondrá fin al contrato si el inquilino no se deshace del perro en un plazo de 7 días. Si los inquilinos se deshacen del perro en el plazo de 7 días, no se rescindirá el contrato. Si los inquilinos no se deshacen del perro, el arrendador puede presentar una demanda de desalojo (pero solo después de dar un “aviso de desalojo” de 3 días, que se explica a continuación).

Aviso de 7 días por rescisión del contrato tras un aviso previo de 7 días para subsanar el incumplimiento
¿Qué sucede si el inquilino “subsana” el incumplimiento del contrato de arrendamiento, pero vuelve a suceder lo mismo? Por ejemplo, un inquilino tiene un perro y el contrato dice que no se permiten mascotas. El arrendador da al inquilino un aviso de 7 días para que subsane el incumplimiento. El inquilino se deshace del perro en el plazo de 7 días. El arrendador no rescinde el contrato de arrendamiento. Si el inquilino vuelve a tener un perro en un plazo de 6 meses, el arrendador puede dar un aviso de 7 días por rescisión del contrato. El inquilino no tendrá otra oportunidad para solucionar el problema. Sin embargo, si se repite el mismo tipo de violación del contrato de arrendamiento más de 6 meses después, el arrendador debe dar un nuevo aviso con derecho a “subsanar” el incumplimiento.

Aviso de 30 días por finalización del contrato
Muchos inquilinos alquilan un apartamento por un período específico, como, por ejemplo, un año. Otro tipo de arrendamiento se denomina de mes a mes. Un arrendamiento de mes a mes no tiene una fecha fija de finalización. No se necesita ningún motivo para poner fin a un arrendamiento de mes a mes. Tanto el arrendador como el inquilino pueden decidir finalizar un arrendamiento de mes a mes. (Sin embargo, el arrendador no puede poner fin al arrendamiento por un motivo ilegal. Por ejemplo, el arrendador no puede finalizar el arrendamiento a causa de la raza del inquilino o la raza de los invitados del inquilino). El arrendador o el inquilino debe notificar a la otra parte por escrito con al menos 30 días de antelación antes de poner fin al arrendamiento. Esta notificación se debe entregar al menos 30 días antes de que venza el próximo pago del alquiler. Si el pago del alquiler vence el primer día del mes, el arrendamiento solo puede terminarse el primer día del mes. Por lo tanto, el arrendador no puede notificar el 10 de septiembre que el arrendamiento finalizará el 10 de octubre. No se podrá poner fin al arrendamiento hasta el próximo vencimiento del pago del alquiler, el 1 de noviembre.

Aviso de 3 días por desalojo
Si el arrendador quiere que el inquilino se vaya de la vivienda, tiene que poner fin al arrendamiento. El arrendador probablemente utilizará uno de los avisos mencionados en este artículo. En algunos casos, el arrendador tiene que dar otro aviso después de poner fin al arrendamiento. Este aviso se llama “aviso de desalojo”. El aviso de desalojo no pone fin al arrendamiento, sino que más bien notifica al inquilino que debe abandonar (“desalojar”) la vivienda en un plazo de 3 días. Este aviso debe darse en las siguientes situaciones:
•    Tras un aviso de 7 días para subsanar otras violaciones del contrato de arrendamiento, si el inquilino no ha solucionado el problema
•    Tras un aviso de 7 días por rescisión del contrato después de un aviso previo de 7 días para subsanar el incumplimiento, si el problema se repite en un plazo de 6 meses
•    Después de un aviso de 30 días por finalización del contrato de arrendamiento
El arrendador no puede presentar una demanda de desalojo hasta que hayan transcurrido los 3 días del aviso. Si el arrendador presenta la demanda antes de esperar que transcurran los 3 días, el tribunal debe desestimar la demanda en la audiencia.

Cómo deben darse las notificaciones al inquilino
El arrendador debe dar al inquilino un aviso de 3 días por falta de pago del alquiler, un aviso de 3 días por peligro claro e inminente, un aviso de 7 días para subsanar las violaciones del contrato de arrendamiento, un aviso de 7 días por rescisión del contrato sin derecho a subsanar el incumplimiento, un aviso de 30 días por finalización del contrato y un aviso de 3 días por desalojo de una de las siguientes maneras:
•    Entrega personal por parte de un agente judicial;
•    Entrega en mano por el arrendador si el inquilino firma un acuse de recibo;
•    Por correo certificado si el inquilino firma un acuse de recibo fechado; o
•    Colocación del aviso en la entrada principal del inquilino y enviarla por correo ordinario y por correo certificado.
Si el arrendador decide enviar la notificación por correo, la ley parte del supuesto de que la notificación tardará cuatro días en ser recibida. Esto significa que, si el arrendador decide enviar por correo y publicar el aviso de falta de pago del alquiler, el inquilino tiene 7 días para pagar el alquiler a partir del día en que se envía el aviso. Por ejemplo, si el aviso se envía por correo un lunes, la ley presume que no se recibirá hasta el viernes. El inquilino tendría hasta el final del día del lunes siguiente para pagar el alquiler.

Cómo prosiguen los casos de desalojo
Los inquilinos deben ser notificados de cualquier audiencia de desalojo al menos 3 días antes de que se lleve a cabo. Si el inquilino no recibe la notificación al menos 3 días completos antes de la audiencia, el tribunal debe posponerla. La notificación inicial del caso de desalojo debe hacerse normalmente mediante entrega personal por parte de un agente judicial o entrega en mano por parte del arrendador si el inquilino firma un acuse de recibo. Deben hacerse al menos dos intentos de notificar al inquilino mediante uno de estos dos métodos. Si a pesar de estos dos intentos no se logra el objetivo, se puede hacer la notificación inicial mediante la fijación del aviso en la entrada principal del inquilino y el envío de la notificación por correo ordinario y certificado.

Es importante que acuda a la audiencia en el tribunal. Si no acude, podría ser desalojado, aunque tenga una buena defensa.

La audiencia judicial da al arrendador y al inquilino la oportunidad de contar su versión de los hechos. El arrendador no ganará solo porque el inquilino haya recibido la notificación correcta. Si el arrendador alega que el inquilino no pagó el alquiler, el inquilino puede intentar demostrar que no debe el alquiler que le reclama el arrendador. El arrendador que afirma que el inquilino celebraba fiestas ruidosas debe demostrar que el inquilino realmente molestaba a otros inquilinos. El arrendador también debe demostrar que el inquilino siguió haciéndolo después de recibir un aviso de 7 días. Ambas partes pueden ofrecer pruebas y hacer que los testigos presenten su testimonio. Los casos de desalojo suelen ser juzgados por el tribunal de reclamos menores. La mayoría de los casos son presentados y defendidos por las mismas personas sin abogados.

Hay otras formas de defenderse de un desalojo. La elección de la forma correcta depende de los hechos de su caso. Siempre es mejor contar con la ayuda de un abogado para defenderse de un desalojo.

Si el arrendador gana el caso de desalojo, se puede ordenar al inquilino que abandone la vivienda inmediatamente. La mayoría de las veces el inquilino tendrá todavía unos días para mudarse. Esto dependerá de lo que diga la orden del juez. También dependerá de lo ocupado que esté el alguacil. El alguacil supervisará la mudanza del inquilino y sus pertenencias. Si el inquilino no se muda, sus pertenencias serán retiradas de la vivienda y colocadas en la calle. La mayoría de los alguaciles hacen a los inquilinos una “llamada de cortesía”, que es una advertencia de que se sacarán sus pertenencias de la vivienda. Sin embargo, los alguaciles no están obligados a dar este aviso.

Si el inquilino gana el caso de desalojo, se desestima la solicitud de desalojo. El inquilino no tendrá que mudarse de la vivienda. Algunos arrendadores presentarán un nuevo caso de desalojo después de notificar debidamente a los inquilinos. De este modo, empieza de nuevo el proceso. A veces se permite que el arrendador desaloje al inquilino la próxima vez que presente el caso de desalojo. Sin embargo, también es posible que se desestimen los reclamos del arrendador por segunda vez. Todo depende de los hechos de cada caso.

El ayudar a los residentes de Iowa de bajo ingreso que tienen problemas con la vivienda es una prioridad de los Asistencia Legal de Iowa (Iowa Legal Aid). Para averiguar cuál oficina sirve a su condado, llame al 1-800-532-1275, o al 1-800-272-0008 para la línea en español. Además, usted puede encontrar más información en el sitio del red de Iowa Legal Aid. Visite a www.iowalegalaid.org