¿Enfrentando la Ejecución Hipotecaria? Consejos para Ayudar a Reestructurar la Deuda y Lidiar con Compañías Hipotecarias

Cuando el proceso de ejecución hipotecaria se inicia o se percibe cercano, los propietarios de viviendas deben decidir si permanecer en la casa o mudarse. Esta no es una decisión fácil de tomar. Tal vez deseen hablar con un abogado o asesor financiero antes de encontrar una solución. Luego de que los documentos de ejecución hipotecaria o cartas de un prestamista llegan, muchos propietarios renuncian. Ellos pueden comenzar a ignorar todas las llamadas y cartas sobre la ejecución. Sin embargo, pueden beneficiarse siendo proactivos antes y durante la ejecución hipotecaria. Estar al tanto de las opciones ayudará. Aquí van algunos consejos para ayudar a los propietarios que decidan permanecer en sus hogares y para aquellos que decidan mudarse.

Acabo de perder mi trabajo y no pude hacer el pago completo de mi hipoteca. Nunca me atrasé en ningún pago hasta ahora pero no recibí ninguna notificación de mi prestamista. ¿Qué debo hacer?

• Los propietarios de las viviendas deben contactar a su prestamista lo más pronto posible una vez que se han dado  cuenta de que no podrán realizar un pago. Es importante realizar el contacto antes de que se acumulen pagos atrasados. Los prestamistas pueden querer trabajar con usted y ajustar los pagos.

Estoy atrasado en los pagos de mi hipoteca, mi auto y mi tarjeta de crédito. No tengo capacidad para realizar pagos en cada deuda – ¿qué debo pagar?

• Los propietarios de viviendas que estén atrasados con los pagos de la hipoteca pueden poseer otras deudas. Varios acreedores pueden estar tratando de cobrarles. Es necesario no dejarse abrumar por estos acreedores. También, aprender qué deudas poseen garantía y cuáles no. Es generalmente mejor realizar pagos a las deudas con garantía como la hipoteca de su casa y préstamo para el auto, que para las deudas no aseguradas, como las tarjetas de crédito y las facturas médicas.

¿Debo obtener una segunda hipoteca? (préstamo sobre el valor neto de la hipoteca). Eso me daría el dinero que necesito para pagar mis cuentas.

• Una segunda hipoteca puede ser peligrosa. Coloca a su casa como garantía, volviendo entonces al préstamo “garantizado” en vez de no garantizado. Los propietarios de viviendas NO deberían solicitar segundas hipotecas para realizar pagos de deudas no garantizadas.

No gano suficiente dinero para hacer el pago de mi hipoteca todos los meses. ¿Hay algún modo de que pueda mantener mi casa?

• Cuando se toman decisiones relativas a la ejecución hipotecaria, los propietarios de las viviendas deberían escribir un presupuesto actual detallado. Necesitan decidir de modo realista, cuánto puede gastarse en pagos para la casa. Fíjese si su actual ingreso puede aumentarse. Un modo de hacerlo es encontrar si usted califica para algún tipo de asistencia pública como alimentaria (cupones para alimentos) o médica. Otro, es vendiendo valores, como vehículos extra. Si este cálculo realista del ingreso actual no le permite realizar el pago de la hipoteca, usted probablemente no debería tratar de mantener la casa. Sin embargo, si puede ajustar su ingreso actual para realizar el pago, trabaje con el prestamista. Realice pagos atrasados y puede ser posible que mantenga la casa. Si usted no puede pagar porque la tasa de interés y la cuota de la hipoteca han aumentado, debería solicitarle a su acreedor la reducción de la tasa o el ajuste de los pagos. Tal vez desee hablar con Iowa Mediation Service, que puede contactar llamando a la línea de Ayuda de Hipoteca de Iowa (Iowa Mortgage Help Hotline) al 1-877-622-4866.

Puedo cubrir el pago de mi hipoteca cada mes, pero estoy atrasado en los impuestos y pagos de seguros. ¿Existe algún modo de reducir estos gastos?

• Si decide quedarse en la casa y realizar pagos a la compañía de la hipoteca, trate de reducir otros gastos para poder ponerse al día con adeudado atrasado.
• Negocie con cualquier gravamen impositivo en la propiedad. Verifique si es apto para recibir  algún crédito como el crédito fiscal a la propiedad para personas ancianas o discapacitadas. Usted puede encontrar detalles del este crédito en el sitio web de Iowa Legal Aid iowalegalaid.org.
• Asegúrese de que su casa no esté sobre asegurada. La propiedad debe ser asegurada para el costo de cambio de la vivienda -- no el valor de la tierra y la vivienda.
• Si se ha atrasado en pagos de seguro, el prestamista puede haber comprado una póliza de seguro para proteger su interés. Estas pólizas pueden ser mucho más costosas que las pólizas regulares. Usted debe descubrir si puede obtener una póliza menos costosa y contactar al prestamista para cancelar la póliza comprada por él. Usted puede disminuir el gasto de sus facturas aplicando para programas de beneficios para personas de bajos recursos como LIHEAP (Low-Income Home Energy Assistance Program) o realizando una prueba de energía en el hogar.

Sé que estoy atrasado en mi hipoteca, pero no estoy seguro de cuánto debo. ¿Qué debo hacer?

• Comuníquese con su prestamista. Solicite información sobre su pago actual de la hipoteca y cualquier pago adeudado, atrasos y cuotas. Compare los registros de la compañía de la hipoteca con los suyos propios y busque cualquier discrepancia.

Perdí mi trabajo y no pude pagar mi hipoteca por algunos meses. Ahora, tengo uno nuevo  y puedo realizar los pagos. ¿Cómo puedo negociar con mi prestamista para mantener mi casa?

• Si usted puede, en modo realista, realizar pagos mensuales y atrasados de hipoteca, los prestamistas pueden estar de acuerdo en establecer varios métodos de pago.

• Un "plan de repago” calcula los atrasos en el pago mensual de la hipoteca del propietario de la vivienda. El pago mensual de la hipoteca puede aumentar pues se incluyen los meses atrasados.

• Un “plan de tolerancia” suspende temporariamente los pagos mensuales. Cuando el propietario de la vivienda comienza a realizarlos, el pago atrasado puede ser “reformulado” y entregado al final de la hipoteca. Este tipo de plan extenderá su hipoteca y aumentará el monto de interés que pagará al prestamista.

• En una “modificación del préstamo” el prestamista puede estar de acuerdo en modificar los términos de la hipoteca reduciendo la tasa de interés o extendiendo el término de repago del préstamo. En suma, algunos prestamistas pueden estar de acuerdo con reducir el monto que usted debe si el préstamo es mayor que el valor actual de la propiedad. Los prestamistas pueden estar más dispuestos a modificar términos de hipotecas si el propietario propone una modificación antes de que la acción de ejecución hipotecaria se haya iniciado.

¿Podré mantener mi casa si me declaro en bancarrota?

• La bancarrota puede ser una opción si usted puede cubrir los pagos mensuales de hipoteca. El Capítulo 13 bancarrota permite a los propietarios de las viviendas reorganizar su deuda y pagarla luego con un plan aprobado por el tribunal de bancarrota.

No puedo pagar el mantener mi casa. ¿Debo dejar a la compañía hipotecaria realizar la ejecución o tengo otras Opciones?

• Si usted decide mudarse, tal vez pueda vender su casa y evitar la ejecución hipotecaria. Evitar la ejecución hipotecaria puede ayudar a proteger sus puntajes de crédito y obtener valores.
• Una venta corta es una venta por menos que el monto debido a la hipoteca. Como el precio de venta es generalmente más alto que el que obtendría en una ejecución hipotecaria, el prestamista generalmente la aprueba. Los propietarios de viviendas que decidan usar una venta corta para evitar la ejecución hipotecaria deberán enlistar la propiedad para la venta y trabajar cercanamente al prestamista para que los apruebe.
• Algunos tenedores de hipotecas aceptarán una escritura de propiedad inmobiliaria en lugar de la ejecución. Esta opción puede ser utilizada sólo si el propietario de la vivienda posee una sola hipoteca. No puede ser utilizada si el propietario ha obtenido una segunda hipoteca o préstamo inmobiliario o si existen sentencias en su contra. Si esta opción es utilizada, el propietario debe asegurarse de que el prestamista le dará suficiente tiempo para mudarse.

¿Cuáles son los márgenes de tiempo en una ejecución hipotecaria una vez que el proceso inicia?

• Los propietarios de las viviendas enfrentando ejecuciones hipotecarias deben estar al tanto de los vencimientos en una demanda de este tipo. Si usted se atrasa en los pagos de la hipoteca, el prestamista le enviará un aviso de “derecho a subsanar”. Esta notificación poseerá un detalle escrito del dinero que le adeude. Luego de recibir esta notificación, usted tiene 30 días para pagar. Si realiza el pago dentro del término estipulado (30 días), el prestamista no presentará una demanda en su contra.

¿Qué sucede si no puedo “remediar” el problema?

• Si usted no puede “remediar”, el prestamista presentará una demanda en su contra. Usted será diligenciado con papeles de ejecución hipotecaria. Una vez que estos papeles hayan sido diligenciados, usted tiene 20 días para presentar una respuesta al tribunal.

Si usted es diligenciado con papeles de ejecución hipotecaria, contáctese con Iowa Legal Aid lo más pronto que le sea posible. Los abogados en Iowa Legal Aid pueden ayudarlo a presentar respuestas ante el tribunal.

¿Si pierdo en el tribunal, qué sucede luego?

• Si usted no ha podido realizar pagos de su hipoteca, la compañía de la misma probablemente gane la demanda de ejecución. Cuando esto suceda, una sentencia se dictará en su contra. Usted puede presentar una “demanda por demora de venta” ante el tribunal ANTES de que el juicio sea iniciado. Si usted presenta papeles para demorar la venta, generalmente podrá vivir en la casa por varios meses luego de perder la demanda. Esta demora gana tiempo para encontrar otra casa y ahorrar para un depósito o entrega inicial.

¿Dónde puedo obtener ayuda legal con un problema de ejecución hipotecaria?

• Ayudar a personas de Iowa de bajos ingresos con necesidades básicas como refugio es una prioridad para Iowa Legal Aid. Un abogado puede ser capaz de ayudar a negociar con acreedores, asistir a un propietario de vivienda a presentar papeles para demorar la venta de la casa o proporcionar representación en un juicio por ejecución hipotecaria. Para averiguar si existe ayuda disponible de Iowa Legal Aid, llame al 1-800-532-1275.