IowaIowa

Činjenice o oduzimanju imovine u svrhu prisilne naplate (Foreclosure)

Authored By: Iowa Legal Aid LSC Funded
Read this in:
English
Spanish / Español

Information

Gubitak doma zbog oduzimanja imovine u svrhu prisilne naplate mo?e biti pora?avajući za porodice koje su te?ko radile da bi kupile kuću. Za mnoge to je mo?da prvi dom koji posjeduju nakon prebivanja u stanovima ili sa drugim članovima porodice.

Na ?alost, oduzimanje imovine u svrhu prisilne naplate u Ajovi se dosta često de?ava. Samo u Polk okrugu, broj domova koji su stavljeni na prinudnu prodaju (sheriff's sale) je proastao skoro 350% između 2000. i 2006.. Nedavno, Ajova je redovito zauzimala mjesto među prvih pet od svih dr?ava po broju "subprime" hipotekarnih kredita ("subprime" mortgages) koji nisu odplaćivani na vrijeme. "Subprime" zajmoprimaci su osobe koje moraju platiti vi?u kamatnu stopu zbog slabe kreditne historije ili zato ?to se ne kvalifikuju za kredite sa boljim uslovima za otplaćivanje. Iowa Legal Aid radi na tome da pru?i vi?e sredstava građanima/građankama Ajove koji se suočavaju sa oduzimanjem imovine u svrhu prisilne naplate i sljedeći "factsheet" mo?e biti koristan za posjednike domova da razumiju svoja prava kada se suočavaju sa gubitkom svoga doma.

ČINJENICE O ODUZIMANJU IMOVINE U SVRHU PRISILNE NAPLATE

Proces za oduzimanje imovine u svrhu prisilne naplate mo?e početi kada Vi ne mo?ete plaćati Va?e rate za hipotekarni kredit. Ali to se ne mo?e desiti preko noći i to se ne mo?e desiti bez obavijesti. Za Vas je va?no da shvatite ?ta se de?ava kada Vi ne mo?ete plaćati mjesečne rate za hipotekarni dug. Kada znate ?ta se treba učiniti o zaka?njenju u plaćanju ili o oduzimanju imovine u svrhu prisilne naplate i kada djelujete brzo, Va? dom bi mogao biti spa?en. Ni?e navedena su neka pitanja postavljena od strane osoba koje se suočavaju sa oduzimanjem imovine u svrhu prisilne naplate. Ako su Va?a primanja niska Iowa Legal Aid bi mo?da mogla pomoći ili pru?iti vi?e savjeta o tome ?ta Vi mo?ete učiniti da biste zadr?ali Va? dom.

Jedva imam dovoljno novca i stim je te?ko izaći na kraj. ?ta mogu učiniti?
Imajte realan porodični bud?et i pridr?avajte ga se. ?parajate novac stim ?to smanjite nepotrebne tro?kove. Odlučite da li zaista trebate kabelsku uslugu ili telefonsku uslugu za međugradske ili međunarodne telefonske pozive koju koristite. Iskoristite načine za povećanje prihoda ili smanjite tro?kove kao na primjer putem poreznog kredita na zarađeni dohodakn (earned income tax credit), programa za opremu doma za vremenske utjecaje (home weatherization programs) i bud?etno frakturiranje za komunalne usluge (budget billing for utilities). Ako Vam treba pomoć da pripremite financijski plan i bud?et potra?ite pomoć od ne profitnog stručnog stambenog savjetnika (professional non profit housing counselor) ili okru?nog extension ureda (county extension office).

Kamatne stope za moje kreditne kartice su toliko visoke da ne mogu otplaćivati svoj hipotekarni dug. ?ta bi trebala učiniti?
Uvijek platite Va? hipotekarni dug prije kreditnih kartica i ostalih ne osiguranih dugova kao na primjer osobnih kredita i zdravstvnih računa. Ako Vam je prioritet da zadr?ite svoj dom onda Vam to treba biti prioritet u otplaćivanju. Ne osigurani dugovi, kao na primjer kreditne kartice i osobni krediti mogu biti poni?teni tokom stečaja ako moraju biti poni?teni, ali Vi ne mo?ete poni?titi hipotekarni dug za Va? dom. Prvo platite hipotekarni dug i onda potra?ite pomoć od stručnjaka za tretiranje neplaćenih kreditnih kartica i ostalih ne osiguranih dugova. Isto tako mo?e biti lo?a ideja da prilo?ite Va? neosigurani dug Va?em hipotekarnom dugu za dom ili da podignete home equity loan tj. novac koji pozajmite za vrijednost doma umanjen za iznos koji dugujete za Va? hipotekarni dug da biste otplatili kreditne kartice. Mnogi ljudi koji misle da rade pravu stvar stim ?to otplate kreditne kartice sa home equity loan tj. novcem koji je pozajmljen za vrijednost doma umanjen za iznos koji dugujete za Va? hipotekarni dug, na kraju izgube svoj dom zbog oduzimanja imovine u svrhu prisilne naplate. Vi isto tako trebate razumjeti ?ta se de?ava kada kamatne stope porastu na hipotkarnim dugovima sa podesivom stopom (adjustable rate mortgages). Popričajte sa stambenim savjetnikom prije nego ?to podignete ovakve vrste kredita.

Ja nisam mogao platiti hipotekarnu ratu za pro?li mjesec. ?ta bih trebao učiniti?
Nazovite zamjodavca hipotkarnog duga čim saznate da ne mo?ete platiti ratu. Upitajte za njihove police o odgađanju plaćanja i ostalim opcijama kao na primjer, plan za otplaćivanje s kojim biste "ispravili" neplaćanje rate tokom određenog vremenskog perioda. Svi zajmodavci imaju programe i police koje mo?ete iskoristiti da biste ponovo uspostavili Va? hipotekarni kredit. Da li se kvalifikujete za ove programe će ovisiti o tome da li mo?ete dodatno plaćati uz Va?e redovne rate.

Ja sam platila sve svoje rate za hipotekarni dug na vrijeme ali zajmodavac navodi da nisam plaćala svoje rate. ?to bih trebala učiniti?
Zadr?ite evidenciju svih plaćenih rata za hipotekarni dug, uključujući datum čeka, datum kojeg je ček poslat po?tom i broj čeka. Nemojte nikada slati ke? i nemojte plaćati sa kreditnom karticom. Ako platite elektronskim putem zabilje?ite istu vrstu informacije kao da ste po?tom poslali ček. Vi biste isto tako trebali upitati za potpunu historiju otplaćivanja Va?eg zajma, uključujući datume i iznose svih plaćenih rata. Zamjmodavac mora dokazati iz kojih razloga vjeruje da niste plaćali. Ako zamojdavac odbije da to učini, popričajte sa advokatom.

Dobio sam pismo koje navodi da imam 30 dana da "ispravim" neplaćanje hipotekarnog duga. ?ta to znači?
Ovo "obavje?tenje o pravu za ispravku"("right to cure notice") je prvi korak koji zajmodavac mora poduzeti da bi započeo oduzimanju imovine u svrhu prisilne naplate. Obavje?tenje mora biti u pismenom formatu i mora pru?iti detaljnu izjavu o neplaćanju, obuhvaćajući iznos duga i obja?njenje kako se do?lo do tog iznosa, obuhvaćajući iznos naknade za zaka?njenje i ostalih tro?kova. Obavje?tenje znači da ako Vi platite iznos koji je naveden u pismu u roku od 30 dana od kada primite pismo, Vi mo?ete povratiti svog kredit i nastaviti sa odplatom rata kao da nikada niste kasnili sa odplatom.

Dobila sam obavje?tenje za ispravku ali ja ne mogu platiti čitav iznos koji je naveden kao zaostao. ?ta slijedi?
Ako ne mo?ete platiti čitav iznos da biste ispravili neplaćanje kredita, nazovite zajmodavca ili advokata zajmodavca da biste saznali da li mo?ete plaćati ni?e iznose i onda platiti ostatak tokom određenog vremenskog perioda. Vi ćete morati dodatno plaćati uz Va?e redovne rate. Vi biste uvijek trebali platiti ?to vi?e mo?ete čak i ako ne mo?ete platiti čitav iznos.

?erif mi je uručio dokumente o oduzimanju imovine u svrhu prilsilne naplate pro?le sedmice. ?ta treba da uradim?
Vi imate dvadeset (20) dana od datum kada su Vam dokumenti uručeni da podnesete odgovor na postupak za oduzimanju imovine u svrhu prilsilne naplate pro?le sedmice. U odgovoru mo?ete navesti bilo kakve argumente obrane koje mo?da imate i koji su vezani za oduzimanju imovine u svrhu prilsilne naplate kao na primjer prekr?aje Zakona o informacijama o vjerovnicima (Truth in Lending Act) ili da je zajmodavac pogre?no primjenio iznose koje ste poslali ili da je procjena koju je zajmodavac napravio bila pre visoka. Uvijek se posavjetujte sa advokatom prije nego ?to podnesete odgovor na oduzimanju imovine u svrhu prilsilne naplate. Vi ćete mo?da morati sami podnijeti odgovor. Kliknite ovdje za primjerak odgovora (.pdf file zahtjeva Acrobat Reader). Ovo je samo jedan primjer tipičnog odgovora. Vi ćete morati pregledati Va? tu?beni zahtjev, odlučiti se da li se sla?ete ili ne sa svakom stavkom i to onda navesti u odgovoru. Vi morate navesti ?ta ?elite da sud učini za Vas.

Da li postoji način na koji mogu zaustaviti prisilnu prodaju mog doma?
Prije nego ?to se donese presuda Vi mo?ete podnijeti sudu "zahtjev za odlaganje prodaje" da biste odlo?ili prisilnu prodaju Va?eg doma. Ovo mo?ete podnijeti bez obzira da li ste podnijeli odgovor na tu?beni zahtjev za oduzimanje imovine u svrhu prisilne naplate ili ne. Zahtjev mora biti u pismenom formatu i mora tra?iti da se prisilna prodaja odgodi. On se mora podnijeti prije nego ?to se donese presuda i stim biste ga trebali podnijeti odmah nakon ?to dobijete dokumente o oduzimanju imovine u svrhu prisline naplate bez obzira da li imate namjeru da podensete odgovor ili ne.

Odgoda prodaje će Vam pru?iti dodatnih ?est (6) ili dvanaest (12) mjeseci ovisno o tome da li će se zajmodavac odreći prava da dobije manjkavu presudu (deficiency judgment) ako se dom proda za iznos koji je manji od iznosa kredita. Ako se tu?beni zahtjev "ne odriče manjkave presude" ("waive a deficiency" judgment), Vi mo?ete provesti dodatnih dvanaest mjeseci u tom domu. Da biste dobili dodatnih dvanaest mjeseci u tom domu, Vi morate podnijeti zahtjev za odgađanje prodaje. Zajmodavac onda mo?e dobiti manjkavu presudu. Manjkava presuda va?i samo dvije godine. Ako ne podnesete zahtjev za odgađanje prodaje, zajmodavac ne mo?e dobiti deficit. Vi se morate odlučiti ?ta je najbolje za Vas. Vi biste trebali porazgovarati sa advokatom o Va?im opcijama. Kliknite ovdje za primjerak "Zahtjeva za odgađanje prodaje" ("Demand for Delay of Sale."). (.pdf file zahtjeva Acrobat Reader).

Zajmodavac hipotekarnog zajma neće da mi pomogne ali ja jo? uvijek ?elim da zadr?im svoj dom. Da li će podne?enje stečaja biti od pomoći?
Stečaj pod poglavljem 13 će mo?da pomoći da ispravite ne plaćanje rata za Va? dom ako je Va? prihod dovoljan da pokrije redovne mjesečne rate i "ispravak" ne plaćanja tokom perioda od tri do pet godina. Ovo je du?i period nego onaj koji je dozvoljen kao dio programa pru?enog od strane hipotekarne kompanije ali stim ćete isto tako morati platiti za tro?kove vezane za usluge advokata i stečajnog upravitelja u stečaju pod poglavljem 13. Ali ako ne mo?ete postići zadovoljavajući dogovor sa zajmodavcem da biste rije?ili ne plaćanje rata, Vi biste trebali porazgovarati sa stečajnim advokatom o poglavlju 13. To bi mo?da bila Va?a posljednja najbolja opcija. Ne mojte dugo čekati da porazgovarate o ovoj opciji. Ponekad će zajmodavci hipotekarnog kredita navesti zajmoprimca da misli da se mo?e postići neki dogovor do samog početka prisilne prodaje. To mo?e biti prekasno.

Ja si vi?e ne mogu priu?titi svoj dom. Mogu li ga samo vratiti zajmodavcu?
Da, po zakonu Ajove postoje alternative oduzimanju imovine u svrhu prisilne naplate ako ne ?elite zadr?ati kuću. Vi mo?ete zajmodavcu dobrovoljno nazad prepisati kuću stim da se zajmodavac odrekne prava na prikupljanje manjkave vrijednosti. Kuća se isto tako mo?e "predati" u stečaju ako postoje drugi dugovi koje trebate poni?titi. Popričajte sa advokatom o tome koje su opcije najbolje ako se odlučite da se odreknete kuće.

Ako se moja kuća proda za iznos koji je manji od iznosa kredita da li će zajmodavac tra?iti razliku od mene?
Zajmodavac mo?da mo?e prikupiti "deficit" ako se Va?a kuća proda za iznos koji je manji od iznosa kredita ali u Ajovi većina zajmodavaca se odrekene svog prava da prikupe deficit kada podnese hipotekarnu tu?bu.


PROČITAJTE OVO PRIJE UPOTREBE BILO KOJEG DIJELA IOWA LEGAL AID WEB STRANICE (ILAW) Ako si ne mo?ete priu?titi advokata i imate pravni problem u Ajovi, Vi mo?da mo?ete dobiti besplatnu pravnu pomoć. Nazovite Iowa Legal Aid. Da biste saznali koji ured slu?i Va?em okrugu, nazovite 1-800-532-1275- ili 515-23-43-2151 u pozivnoj regiji Des Moines. Ako imate 60 godina ili vi?e, Vi mo?da mo?ete dobiti besplatnu pravnu pomoć od Pravnog de?urnog telefona za starije građane/građanke Ajove/Legal Hotline for Older Iowans putem besplatnog telefona na 1-800-992-8161 ili 282-8161 u Des Moines. Svi brojevi imaju Voice and TTY/ Telefon za gluhe osobe.

Ova web stranica NE pru?a pravni savjet. Kada upotrebljavate ILAW, Vi samo tra?ite informacije. Niti jedan dio ove stranice niti bilo koji weblink kojeg nađete putem ove stranicu je namjenjen da Vam pru?i pravni savjet. Vi ne postajete klijent upotrebom bilo kojeg dijela ove stranice. Vi ne postajete klijent nijednog advokata ako po?aljete e-poruku na bilo koju e-adresu do koje dođete putem ove web stranice. Sastanite se sa advokatom da dobijete potpuni, ispravni, i suvremeni pravni savjet.

ILAW ima samo op?ti pregled zakona. Nije namjenjena da sasvim objasni teme. Ne mojte pretpostavljati da to ?to Vi pročitate na ILAW se odnosi na Va? konkretan slučaj. Isto tako, zakon se mo?e razlikovati od dr?ave do dr?ave. Informacija koju nađete na ovoj web stranici mo?da se ne odnosi gdje Vi ?ivite niti se mo?da odnosi na sudske procese koji su podne?eni u drugim dr?avama.

Zakon se često mjenja. Sadr?aj na ovoj stranici je bio tačan kad je bio napisan. Provjerite datum na svakoj stranici. Ne pretpostavljajte da to ?to Vi ovdje vidite je jo? uvijek tačno kad to pročitate.

Weblinkovi. Ova web stranica ima web linkove sa drugim Internet stranicama. Mi imamo ove web linkove tako do Vi mo?ete nac'i pomoc' od pravosudne zajednice u vezi pravnih pitanja. Druge stranice su odgovorne za sve sadr?aje na svojim stranicama.

E-po?ta. Upotreba ILAW-a ili slanje e-po?te putem ove web starnice ne pravi Vas klijentom niti jedne osobe niti programa koju/koje Vi dostignete putem ove web stranice. Kad upotrebljavate e-po?tu, Vi rizikujete da neko drugi ima dostup dijelu ili čitavoj Va?oj poruci.

Kliknite ovdje za Iowa Legal Aid policu o internet privatnosti

Klinknite ovdje za Iowa Legal Aid procedure za podno?enje ?albi od strane javnosti i klijenata.

Tokom pregleda ove web starnice, zapamtite da ona nije zamjena za pravni savjet.

Last Review and Update: Apr 24, 2008
LiveHelp

Contacting the LiveHelp service...